相続税対策について

続税対策とは、アパートなどを建築して大胆に相続税の節税をする対策のことです。

アパート建築が相続税の対策となる理由は、アパート建築に相続税の節税効果があるような法律にして、アパート建築を奨励しようとする政府の政策があるからです。


アパート建築が相続税対策となる理由

①アパートを建築すると相続財産の土地評価が下がる

自分の土地にアパートを建築すると、 その土地は「貸家付土地」となり、土地の評価額が20%以上は下がります。

相続財産の評価額が下がる割合は地域ごとで異なり、税務署が発行する「路線価図」というもので定められています。

アパートを建築した土地は 相続税を計算するときの「小規模宅地の特例」 の適用対象になります。

その土地に相続税の小規模宅地の特例を適用できれば、 200㎡までの部分については評価額が50%下がります。

この特例はマイホームにも適用できますが、 アパートの方が適用対象となる面積が増えることで有利な形を選択できますから、 相続税の小規模宅地の特例のメリットを最大限に生かすことができます。


②アパートを建築すると相続財産の建物評価が下がる

建物というのは完成した瞬間に、 評価が40%ほど下がります。

つまり建物の建築費用に1億円かかった場合、 完成した瞬間に相続財産としての評価額は6000万円ぐらいとなるのです。

まずこれだけで、 1億円の相続財産を4000万円も減らすことができます。

またアパートなどの建物は「貸家」となり、 普通の建物より相続財産評価額が30%下がります。

1億円×(1-0.4)×(1-0.3)=4200万円

となり、5800万円も相続財産を圧縮することができます。

銀行からの借入金は借金と同じですから、 借入金を相続財産から引き算することができます。

こうすることで、さらに相続税を減らすことができます。


アパート建築による相続する土地活用の例

【現在】

空き地の評価額    3億円

預金        1000万円

上記の状態で建築費用5000万円(自己資金1000万円、借入金4000万円)のアパートを建築すると、

※借地権割合70%、借家権割合30%

※固定資産評価額は建築費用の60%

※小規模宅地の特例は計算に含んでいない

【相続税対策後】

空き地の評価額 2億3700万円=3億円×(1-0.7×0.3)

建物の評価額    2100万円=5000万円×0.6×0.7

借入金      ▲4000万円

合計      2億1800万円

3億円-2億1800万円=9200万円となり、9200万円も評価を減少することができます。

さらに家賃収入も見込めますから、 その収入で生命保険に加入してさらに対策を行うこともできます。

ただしアパート経営には空室による収入不足の危険性もあります。

このへんは自己責任で十分に検討する必要があるでしょう。


土地の利用区分変更による相続税対策

相続する土地の評価額というのは、 広い道路に接していればいるほど、 評価額が高くなります。

また2つ以上の道路に面している角地なども、 相続するときは評価額が高くなります。

そこで広い相続する土地が複数の道路に面しているときは、 相続する土地を分割したり利用区分を変更することで、 相続する土地の評価額を下げることができます。

【相続税対策前の土地】

 --------------------------------
|   道路 路線価50万円
|   ---------------------------
|    |
|    |
|    |
|道 |
|路 |    自宅
|    |
|路 |  (1000㎡)
|線 |
|価 |
|35|
|万 |
|円 |

・土地の評価額

50万円+35万円×0.05=51.75万円

51.75万円×1000㎡ =5億1750万円

小規模宅地の特例適用後の価格=4億1814万円

となり、4億1814万円がこの土地の評価額です。

この土地を2つに分割して、相続税対策をします。

【相続税対策後の土地】

1つの土地を2つに分割して、 角地にはアパートを建て、 もうひとつの土地は自宅にします。

 --------------------------------
|   道路 路線価50万円
|    ---------------------------
|    |
|    | アパート(400㎡)
|    |
|道 |
|路 |
|    |-------------------------
|路 |
|線 |  自 宅(600㎡)
|価 |
|35|
|万 |
|円 |

・アパートの土地の評価額

50万円+35万円×0.05 =51.75万円

51.75万円×400㎡×(1-0.7×0.3)=1億6353万円

・自宅の土地の評価額

35万円×600㎡        =2億1000万円

小規模宅地の特例適用後の価格=1億4280万円

・アパートと自宅の土地の合計評価額

1億6353万円+1億4280万円 =3億633万円

相続税対策をする前の土地の価格は、4億1814万円なので

4億1814万円-3億633万円=1億1181万円の評価減となります。

このように土地を分割すると、土地の評価額を大幅に引き下げることができるのです。


土地の交換による相続税対策

相続する土地の有効活用を行いたいが、 借金をするのは怖いし、 アパート経営をしていくのも不安だ、 という方がいます。

このような方には「等価交換方式」がおすすめです。

相続する土地の等価交換方式とは

等価交換方式とは、相続する土地の所有者と建設会社が、 共同で貸しビルや賃貸マンションを建築することです。

相続する土地所有者は土地を提供し、 建設会社は建設費を負担して建物を建てます。
その後、 土地の一部と建物の一部が等価値になるように交換し合い、 それぞれが土地と建物を共同所有する、という方法です。

この方法であれば、 土地所有者は土地の一部を手放すことになりますが、 1円も払わずに建物の一部を手に入れることができます。

相続する土地等価交換方式の具体例

地主所有の土地価格 5億円

この土地に建設会社が5億円のマンションを建築

【等価交換前】

地主   ・・・5億円の土地を所有

建設会社・・・5億円のマンションを所有

【等価交換後】

地主  ・・・土地50%(2億5000万円)を所有
        建物50%(2億5000万円)を所有

建設会社・・・土地50%(2億5000万円)を所有
         建物50%(2億5000万円)を所有

とこのようにして、 地主と建設会社が土地と建物を共同所有します。

相続する土地等価交換方式のメリット・デメリット

【メリット】
・借金をしなくてよい
・土地が貸家付きとなるので、評価額が下がる
・家賃収入が期待できる
・建物の管理はすべて建設会社が行ってくれる

【デメリット】
・土地の一部を手放すことになる
・建設会社の言いなりになりやすい
・建設会社が倒産すると、身動きがとれなくなる

この等価交換方式がうまくいくかどうかについては、 信頼できる建設会社と巡り会うことができるかどうか、 にかかっています。

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