相続した不動産にかかる税金

続不動産の税金とは、相続で不動産を取得したり売却したときに発生する税金のことです。

相続で不動産を取得したり売却したりしたときは、次の3つの税金のことを考える必要があります。

  • 登録免許税
  • 相続税
  • 不動産譲渡税

これらの税金は相続不動産を取得したすべての人に発生するわけではありません。

相続不動産を取得した状況によっては、税金がかかったりかからなかったりします。


不動産取得税はかからない

不動産取得税とは、不動産を購入や贈与などで取得したときにかかる税金です。

そして相続で得た不動産については、不動産取得税は発生しません。

相続というのは意図的に発生するものではなく、相続が発生したら法定相続人は当然に相続する義務が発生します。

したがって法定相続人も自分が望んでいなくても自動的に相続人になってしまうので、不動産取得税は課税しないとされました。

もし不動産取得税の納税通知が届いたら、それは相続以外の原因で不動産を取得しているということです。


名義を変更したら登録免許税

相続不動産の名義を相続登記によって変更する場合は、登録免許税という税金が発生します。

相続登記の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。

相続不動産の固定資産税評価額が1000万円なら、1000万円×0.4%=4万円が登録免許税額となります。

登録免許税の納付時期は、相続不動産の名義を相続登記によって変更するのと同時です。

相続登記の申請書を提出するときに、収入印紙を相続登記申請書に貼り付けて納付します。

相続登記の申請に義務ではありませんので、相続登記を申請しなければ登録免許税は発生しません。


相続税の基礎控除額を超えたら相続税

相続税は、相続財産の合計額が基礎控除額を超えた時に発生します。

基礎控除額は、5000万円+法定相続人の数×1000万円です。

たとえば法定相続人が3人いれば、相続財産の合計額が8000万円を超えない限り相続税は発生しません。

相続税は、相続の開始から10か月以内に申告と納税まですませなければいけません。


売却したら不動産譲渡税

不動産を売却したときは、不動産譲渡税が発生します。

不動産譲渡税とは、不動産を売却して得た利益に対して、20%の税金を支払うものです。

たとえば不動産の取得に3000万円かかり、5年後に4000万で売却できた場合は、1000万円の利益を得たことになります。

この場合、1000万円の利益に対して20%の税金がかかりますから、不動産譲渡税は200万円ということになります。

もし不動産の売却費用が不動産の取得費用を上回って損が発生した場合、不動産譲渡税は課税されません。

そして相続不動産を取得費用の考え方ですが、亡くなった人が実際に不動産を購入したときの価格で計算します。

もし先祖代々の土地で不動産の取得費用がまったくわからないときは、不動産取得費は売却金額の5%とされます。

不動産取得費を売却金額の5%とされてしまうと、不動産譲渡税は高額なものになってしまう可能性があります。

また相続不動産に相続税が発生し、相続不動産を相続から3年以内に売却する場合は、相続税の一部を不動産取得費に含めることができます。

この特例の適用を受ける場合は、確定申告が必要です。

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