相続不動産の売却について

続不動産の売却とは、相続で得た不動産を売って現金に変えることです。

相続不動産を売却する理由としては、使わない不動産を所有していても税金がかかるのでもったいないとか、相続不動産を売却して現金を相続人で分けたい、というものがあります。

そして相続不動産の売却は、相続登記を済ませてから行うのが一般的です。


売却手順

①相続不動産を相続登記で名義書き換えする

相続不動産を売却する前提として、相続不動産が死者名義のままでは売却が困難です。

相続不動産を死者名義のまま売却する方法もありますが、死者名義のままでは買い手が付きにくいのです。

不動産を購入する側としては、その不動産に問題やトラブルがないかを注意深く見ます。

そんなとき相続不動産が死者名義のままだと、相続でトラブルがあって面倒なことに巻き込まれるのだろうかと警戒してします。

・そのため相続不動産を売却するときは、相続登記によってきちんと名義変更をしておいたほうがよいのです。


②不動産会社に売却を依頼する

相続登記が完了したら、相続不動産の売却を不動産会社に依頼します。

相続不動産の売却を不動産会社に依頼するだけなら、費用はかかりません。

費用が発生するのは、相続不動産の売却が成立したときだけです。

相続不動産の売却が成立したときには、売却金額の3%を不動産会社に手数料として支払います。

不動産の売却価格はいくらぐらいが妥当なのかを知るには、複数の不動産会社に査定してもらうとよいでしょう。

ひとつの不動産会社だけの査定金額で決めてしまうのは、損をしてしまう可能性もあります。


不動産を更地にすべきかどうか

不動産というのは、まっさらできれいな土地のほうが買い手が付きやすくなります。

売却予定の相続不動産に建物が建っている場合は、更地の場合よりも買い手が見つかりにくくなります。

中古住宅もあまり年数がたっていない場合にはそのまま売却できるのですが、年数が経過した建物というのは取り壊されることがよくあります。

不動産の買い手が建物を解体しなければならない場合は、購入価格に解体費用も上乗せして考えなければなりません。

建物の解体費用は、1坪3万円ぐらいが相場と言われています。

40坪の建物を解体するときの書いた費用は、120万円ぐらいとなります。

そのため事前に売主が解体を済ませておくと、相続不動産がすみやかに売却できることがあります。


相続した不動産を売却したら不動産譲渡税がかかる

相続不動産を売却したときは、不動産譲渡税が発生します。

不動産譲渡税とは、不動産を売却して得た利益に対して、20%の税金を支払うものです。

もし不動産の売却費用が不動産の取得費用を上回って損が発生した場合、不動産譲渡税は課税されません。

そして相続不動産を取得費用の考え方ですが、亡くなった人が実際に不動産を購入したときの価格で計算します。

もし先祖代々の土地で不動産の取得費用がまったくわからないときは、不動産取得費は売却金額の5%とされます。

不動産取得費を売却金額の5%とされてしまうと、不動産譲渡税は高額なものになってしまう可能性があります。

また不動産の短期所有か長期所有かで、不動産譲渡税の税率が変わってくることがあります。

相続で得た不動産は亡くなった人の不動産所有履歴と通算して計算されますので、長期所有とみなされることが多いです。

そして長期所有とみなされれば、不動産譲渡税の税率は低くなります。

不動産譲渡税の長期所有の特例を受けるためには、確定申告が必要です。

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