相続財産(不動産)の評価方法

続財産の不動産の評価方法は、 原則として死亡日の「時価」で評価されることになります。

時価とは、その日にちの価格のことです。

(つまり実際に死亡するまで、正確な相続税額は分かりません)

そして時価の考え方は、 国税庁の「財産評価基準通達」というもので定めれています。

また不動産の評価方法については、 他の財産に比べて細かく規定されています。


宅地の評価方法

宅地の評価方式は2種類あります。

①路線価方式

路線価が定められている市街地にある宅地の評価に用いられます。

対象となる土地が面している道路に付けられた価格(路線価)を基準に、 評価額を計算する方法です。

路線価方式では路線価図を使います。

路線価図は税務署に備え付けられており、 誰でも閲覧することができます。

②倍率方式

路線価が定められていない地域の土地はこの方式を使います。

この宅地の固定資産税評価額に倍率表に記載されている一定の倍率をかけて、 評価額を算出します。

固定資産税評価額は、固定資産税の通知書に記載されています。

倍率表は税務署や国税庁のホームページで閲覧できます。

①が適用されるか②が適用されるかについては、 不動産の場所によって異なります。

どちらの方式によるのか分からないときは、 税務署に聞けば教えていただけます。


路線価方式の計算方法

路線価図を使って宅地の評価を算出するには、 まず路線価図を読み取ることができる必要があります。

・路線価

路線価図の道路部分に表示されている数字が路線価です。

1㎡あたりの価格が千円単位で表示されています。

「410C」と書かれていたら、41万円という意味です。

アルファベットは路線価とは関係ありません。

・借地権割合

路線価の後ろに表示されているアルファベットは、 借地権割合を表す記号です。

借地権割合は貸借している土地の評価に使用します。


A・・・90%
B・・・80%
C・・・70%
D・・・60%
E・・・50%
F・・・40%
G・・・30%

・地区区分と画地調整

路線価には円や楕円などで囲まれているものがあります。

これは地区区分を表しています。

地区区分は画地調整を行う場合に使用します。

宅地は必ずしも画一的なものばかりではありません。

そのため立地や形状に合わせて補正を加え、 実際の価値に近い評価額を割り出さなければなりません。

その作業を画地調整と言います。

画地調整の主な項目は以下の通りです。

・奥行価格補正

→奥行に長短のある宅地に対し、その距離に応じた路線価に補正する

・側方路線影響加算

→側方にも道路がある宅地は利用価値が高いため、その分を加算する

・二方路線影響加算

→正面と裏面に道路がある土地は利用価値が高いため、その分を加算する

・間口狭小補正

→間口の狭い宅地は間口距離に応じて補正する

・奥行長大補正

→奥行が間口の2倍以上になる宅地は減価補正される

・がけ地補正

→1割以上の崖地がある場合、減価補正される

・その他

→不整形地や無道路地についてもそれぞれ一定の方法で減価補正される

奥行価格補正率表や奥行長大補正率表により、 地区区分と奥行や間口の距離をもとに、 補正率を知ることができます。

・計算例

【宅地の一方のみが道路の場合】

路線価40万円、奥行価格補正率0.99、 面積500㎡であるとき

40万×0.99=396,000円(1㎡あたりの価額)

396,000×500=198,000,000円(評価額)

【角地の場合】

正面路線価40万円、奥行価格補正率0.99、側方路線価32万円、 奥行価格補正率1.00、側方路線影響加算率0.05、 面積500㎡であるとき

40万×0.99=396,000円 …(A)

32万×1.00×0.05=16,000円 …(B)

(A)+(B)=412,000円(1㎡あたりの価額)

412,000×500=206,000,000円(評価額)

自宅を相続する場合の特例措置

配偶者や同居の子供がそのような不動産を相続する場合には、 敷地の240㎡までを8割引きで評価することが、 認められています。

同居していない子供でも、 200㎡までを50%引きにすることが認められています。

自宅というのは資産価値が高いことが多いため、 この自宅を相続する場合の特例をきちんと活用できるかどうかで、 相続税が発生したりしなかったりするほどの重要な特例です。


貸借している宅地の評価方法

・他人に貸している土地

借地権が付いている宅地は、 その土地の所有者は自由に処分等ができません。

そのため、評価上は自用地だった場合より低く評価されます。

貸宅地の評価額は、 自用地としての評価額から借地の額を控除したものになります。

親子間での土地の貸借で賃料が発生していないものについては、 税務上、借地権なしと扱われます。

・他人から借りている土地

建物を所有するために土地を借りる権利を、 借地権といいます。

実はこの借地権も相続財産として評価されるのです。

借地権の評価は、 自用地だった場合の評価額に借地割合をかけて算出します。

借地割合は路線価の右のアルファベットで知ることができます。

農地の評価方法

農地の評価は、次の4つに分類されます。

①純農地

専ら耕作を目的とし、宅地の価格の影響を受けていないような農地

②中間農地

市街地の近郊にある農地で、純農地より売買価額水準が高い農地

③市街地周辺農地

市街地に近接しており、おおむね宅地などへの転用ができる農地

④市街地農地

農地法の転用許可済みの農地、転用許可が不要な農地など

そして①②は倍率方式で計算されます。

③は④の80%が評価となります。

④は「宅地比準方式」または倍率方式で計算されます。

「宅地比準方式」とは、その農地が宅地であった場合の価額から、

その土地を宅地にするために必要な費用として、 国税庁が定めた額を控除する方法です。


山林の評価方法

山林の評価は、次の3つに分類されます。

①純山林

②中間山林

③市街地山林

①②は倍率方式、③は宅地比準方式または倍率方式となります。

建物、賃貸アパートの評価方法

建物は役場で発行される、 固定資産税評価証明書に記載されている固定資産税評価額が、 そのまま評価額となります。

建設中の家屋は、 課税時期までにかかった建設費用の70%で評価します。

水道や排水管など家屋と一体となっている設備は、 家屋の評価に含まれますが、 塀や門などの庭園設備は家屋とは別に評価されます。

庭園設備については、調達価額の70%で評価します。

賃貸アパートなどの貸家は、 借家人の権利の分だけ評価額が減額されます。

貸家の価額は自用家屋の評価額から借地権割合を控除した額です。

借地権割合は30~40%ですので、 貸家は自用家屋の60~70%の評価となります。

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